整栋建筑物能否成为专有部分？

　　《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从该条表述来看，业主享有所有权的专有部分似乎并不包括整栋建筑物，也就是说，《物权法》第6章所称的建筑物区分所有权中的专有部分仅仅是指建筑物内的房屋及特定空间。但是，现实生活中同一物业小区同时存在可区分所有的建筑物与独栋别墅的情况不在少数，那么该独栋别墅是不是《物权法》第6章所称的专有部分呢?换言之，小区内的独栋别墅的所有权人是不是对该独栋别墅享有专有部分的权利呢?

　　南京物业律师认为，答案应当是肯定的。小区内的独栋别墅应当被认定为专有部分，只是这一专有部分比较特别而已。实际上，即使不是小区内的独栋别墅，一个业主独自购买小区内的整栋可区分所有的建筑物的情况也是存在的。业主对小区内的这样整栋可区分所有的建筑物也应当享有专有部分的权利。因此，《建筑物区分所有权解释》根据现实生活的需要，将专有部分扩大到小区内的整栋建筑物。这样，专有部分不仅存在于建筑物内，小区内的建筑物本身也是专有部分，从而使该整栋建筑物的所有权人对该整栋建筑物享有专有部分的权利，司法解释的这一做法无疑是正确的。

　　南京物业律师强调，这里所指向的整栋建筑物，一定是小区内的整栋建筑物。如果一栋建筑物归一个人所有，而该栋建筑物又不在一个小区内，那么就不属于《物权法》第6章所规定的业主的建筑物区分所有权。

　　《中华人民共和国物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。