江苏房产律师阐释出租人的权利与义务

　　出租人的权利与义务

　　《合同法》设立了房屋租赁合同专章，共25条，对出租人、承租人的权利义务进行了系统规定。除此之外，我国其他法律、法规或规章也设定了部分权利或义务。

　　(一)出租人的权利

　　1.获得租金收入

　　《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　对于租金具体数额，一般是由租赁双方平等协商。但也有的租金标准是由政府定价，如廉租住房租金实行政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行。再如《公共租赁住房管理办法》规定，市、县级人民政府住房保障主管部门会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

　　2.因租赁物遭受损失获得赔偿

　　《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　3.因租赁物被改动有权要求恢复原状或赔偿损失

　　《合同法》第223条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　4.合同解除权

　　实践中出租人的合同解除权包括以下几种情形：

　　(1)因不可抗力租赁合同无法继续履行而解除。 (2)承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除。 (3)承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除。 (4)不定期租赁，出租人可以随时解除合同。 (5)承租人未支付或者迟延支付租金达到一定期限时，出租人可以解除合同。 (6)承租人未经同意转租，出租人可解除合同。 (7)利用房屋进行非法活动的。

　　《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　(二)出租人的义务

　　1.保证租赁物的适用

　　《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　既然要交付标的物，出租人就应当保证交付物适用、无瑕疵。这种保证责任在买卖合同标的物交付过程中被称为瑕疵担保责任，被学者延伸到租赁合同。瑕疵担保责任具体包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种类型。

　　物的瑕疵担保责任要求出租人交付的租赁物应当符合合同约定的质量标准或物的通常使用状态。

　　权利瑕疵担保责任要求出租人保证承租人正常使用租赁物的权利不受任何第三人干扰。

　　2.依约履行租赁物的维修义务

　　承租人在租赁物需要维修时可以向出租人提出维修要求，催告出租人在合理期限内对租赁物进行维修;出租人应当在该合理期限内履行维修义务。

　　如果因承租人保管使用不善造成租赁物的损坏，出租人不负维修义务。

　　3.依法纳税的义务

　　按出租房屋的类型可分为非住房(商铺、写字间等)和住房，其中非住房应缴纳以下税款：房产税(租金收入的12%)、营业税(租金收入的5%)、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、印花税等。出租住房应缴纳以下税款：房产税(租金收入的4%)、营业税(3%税率的基础上减半计算)、个人所得税等。纳税依据分别为《房产税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《个人所得税法》、《印花税暂行条例》等。