承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的,能否要求解除
作者:南京专业房产律师 发表时间:2017-05-17 21:45:02 当前栏目:房屋租赁 来源: 阅读: 次通常情况下,只有当一方违约达到法定或约定的解除条件时,守约方要求解除合同的,才能得到人民法院或者仲裁机构的支持;若不符合法定或者约定的解除条件,特别是对于违约方要求解除合同的,一般难以得到支持。从社会效应看,为了充分发挥物的价值,做到物尽其用,从而有效利用资源,减少财产浪费,维持社会经济秩序和法律关系现状稳定,遵照民法的公平原则,对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同,即使不完全符合合同解除条件,也应可以解除。
承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的,能否要求解除合同的问题?
南京房屋租赁律师认为,上述情形,符合一定条件时,也可以解除,尽管现行法律对此种情况下的合同解除问题未作出明确规定,但其具有一定的法律依据。
首先,《合同法》在第94条第(5)项作了一个概括性规定,即法律规定的其他情形下的合同解除,主要是指《合同法》分则包含的各类具体合同中,根据合同的性质和合同当事人的特殊地位而特有的合同解除情形(如《合同法》第268条、第410条)。这些情形下,合同的解除不以合同当事人之间的协议、约定或违约为条件。
其次,从减轻损害规则角度看,在出租人明确表示或者行为表明不履行合同后,出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大,而同意及时解除租赁合同正是防止损失扩大的最有力措施。减轻损害规则的主要理论依据是民法的诚实信用原则,法律依据则是《合同法》第119条。该原则几乎为各国的立法和判例承认和采纳。该原则要求,在违约发生后,守约方采取的减轻损害措施不仅要合理,而且要及时,不得怠于取得能够取得的利益。
再次,从地方立法看,也已进行了相关实践。值得借鉴的是,《深圳经济特区房屋租赁条例》第21条规定:“有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:……(三)当事人一方有合理原因确需变更或者解除的;……因变更或者解除租赁合同,造成一方当事人损失的,有过错的一方当事人,应承担赔偿责任;当事人均有过错的,各自承担相应的责任。”
综上,承租人因自身原因导致房屋租赁合同不能继续履行,要求解除合同的诉讼请求应予支持。
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