房屋承租人存在违约行为时可否主张优先购买权

　　房屋承租人优先购买权是基于承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出的民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为基础。如果双方之间不存在合法有效的租赁合同，例如，租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定或其他原因而被确认为无效或者被撤销，则承租人依法负有返还租赁物的义务，双方之间的法律关系恢复到租赁合同订立前的状态，而在订立合同之前，双方之间是不存在租赁关系的，故承租人不应享有优先购买权。

　　司法实践存在的争议和分歧是，如果存在着合法有效的租赁合同，但是承租人存在延付或者拒付租金的违约行为，承租入主张优先购买权应否支持?

　　南京房屋租赁律师认为，应当具体问题具体分析，而不应一概而论。

　　司法实践千差万别，一概而论容易与事实和现实脱节。南京房屋租赁律师认为，承租人违约后，主张优先购买权，应否支持应视违约行为的轻重程度而定。签订租赁合同后，出租人交付租赁物，承租人交付租金，这是双方的主要合同义务，也是订立合同的根本目的。如果承租人拖延给付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，在宽限期内，承租人支付租金的，虽然对出租人的利益有影响，但是出租人还能够得以实现合同目的。故承租人的轻微违约行为，可以通过追究违约责任来处理，双方之间的租赁合同，仍应继续履行。所以，承租人存在着轻微违约行为，不影响承租人主张优先购买权。但如果因承租人的严重违约行为导致合同目的不能实现，出租人可以解除租赁合同，承租人不再具备相应的身份，依法不应享有优先购买权。