物业管理规约或业主公约的法律属性

　　管理规约也称业主公约，在许多国家还称之为“住房规约”“管理协约”“区分所有规约”等，是指全体区分所有权人通过的、以书面形式订立的、对业主具有拘束力的关于共同事务及共有财产管理的自治规则。按照由私法自治原则所派生出来的这类规则，依管理规约的本质和意思自治原则，应由全体业主通过业主大会确定，但管理规约不得悖于建筑物区分所有权的本质。管理规约系业主团体的最高自治规则，全体业主应当予以遵守。我国《物业管理条例》第17条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”

　　从实践来看，管理规约的主要内容一般包括下列几个方面：(1)有关物业的使用、维护和管理的基础法律关系事项，如物业管理区域的名称、地点、面积及户数;共用场所及共用设施设备状况;建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用等的交纳等。(2)有关业主的共同利益、共同事务的事项，如业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益;业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;业主大会的召集程序即决定重大事项的方式等。(3)有关调节区分所有权人间利害关系的事项，如业主参与物业管理的权利与义务;业主对业主大会、业主委员会和物业管理企业监督的权利;建筑物损毁的修复与重建的权利与义务。(4)有关对违反义务者予以处罚的事项。(5)其他应当约定的有关事项。显然，这些事项均与区分所有建筑物管理区域内全体业主的基本利益相关。

　　在适用管理规约处理有关纠纷时，有的当事人主张管理规约无效，这就涉及对管理规约的效力评价问题。管理规约属于共同法律行为，因此对其效力评价也要依据《民法通则》第55、58条和《合同法》第52条的规定判断。即管理规约的内容不违反法律法规的禁止性规定、不损害国家集体和他人的合法权益。对于管理规约的合法性审查要严格遵守程序性规定，业主的参与表决必须真实自愿并且达到法定的人数，否则就是无效的。