房产律师解答：业主能否请求撤销管理规约？

　　违反法律法规的禁止性规定的管理规约内容，应当属于绝对无效民事行为。然而，对于损害业主合法权益的管理规约，业主是否有权请求人民法院撤销，实践中存在两种不同观点。

　　南京房产律师认为，虽然我国《物权法》没有明确规定业主是否有权撤销管理规约，但实际上管理规约在性质上属于业主的共同法律行为，制定、修改管理规约也应属于业主的共同决定。因此，对于管理规约也有一个业主请求撤销的问题。人民法院有权受理当事人提出的请求撤销管理规约的诉讼请求。

　　就建设单位制定的临时管理规约而言，多数国家立法规定，在管理规约制定之前，应由建设单位或开发商制定临时规约，我国也不例外。《物业管理条例》第22条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。但是，建设单位或者开发商在制定文本时，有可能作出一些有利于自己的规定，如将共用部分转售与他人以获取利益，规定开发商自己对共用部分享有优先权，尚未售出的房屋不支付或少支付物业管理费用，给予隶属于自身的物业管理企业在日后管理中某些不正当的权益等。因此，对于明显侵害业主合法权益的临时管理规约，业主享有撤销权，自然是题中应有之义。

　　就业主大会制定的管理规约而言，全体业主或者业主大会有权制定和修改管理规约。从《物权法》第76条规定看，这应当是属于全体业主或者业主大会的职权范畴。然而，《物权法》第78条进一步规定，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。在这里，应当从广义上理解“业主大会的决定”，当然包含管理规约。

　　按照《建筑物区分所有权解释》第12条规定，业主以业主大会作出的决定侵害其合法权益为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会作出决定之日起一年内行使。因此，业主认为管理规约的内容侵害其合法权益的，在规定的期限内可以向人民法院提起诉讼，撤销相应的内容。