车位、车库归属没有约定或约定不明时的归属

　　一般认为，建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，属于《物权法》第76条第1款第(7)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主共同决定。根据该条第2款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因而可以确定，如果开发商与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效，否则，应当视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有权的，必须是完整地保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。已经销售完毕的小区，开发商在销售时未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后也未能达成协议的，也应当认为没有约定。

　　南京房产律师认为，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则;另外，对车位、车库的归属作出合理界定也是当前司法实践的迫切需要。

　　《物权法(草案)》曾经规定，车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。但立法最终未采用这一表述。建筑区划内车位、车库的归属属于当事人的约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库的权属约定，或者从其他材料证据中推定出对车位、车库的归属约定。没有约定、约定不明或者通过其他方式无法推断出权属归属的，可以按照以下几个方面认定车位、车库的权属归属。

　　第一，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，归属于开发商。这点可以从《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定中可以解读出来。从此款规定中可以看出，车位、车库的所有权属于开发商，对于是出售、附赠还是出租的决定权也在开发商。如果开发商对车位、车库没有所有权，立法也就不用作上述规定了。此外，这也是民法中的依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。当然，学界也有对此观点提出了不同意见，认为如果规划内的车位都归开发商所有，则无法解释规划内地面停车位、架空层车位以及人防车位开发商无法单独登记的事实，此部分车位恰恰是无独立产权证的，只能归业主共有。

　　第二，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这点《物权法》第74条第3款已有明确规定。需要注意的是，占用业主共有的道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，而不包括车库。这是因为，其一，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属也应通过约定进行。