售后包租投资者变身出租人，法院判决开发商按约付租

　　赵某等3名投资者听信了某开发商打出的“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”广告，购买了南京某商业中心的商铺，并与开发商指定的经营管理公司签订了《委托租赁经营协议》。协议约定，该公司负责商铺的租赁，从第5年开始每年支付总房款10%的租金给赵某等人，一切经营所需的费用都由经营管理公司承担。开发商在支付3个季度的租金后，突然停止支付租金。赵某等人前往该公司协商却被告知租金拿不到，而且还要承担商铺消防改造所产生的巨额费用。赵某等人起诉到法院，要求开发商支付相应租金。

　　法官审理认为，经营管理公司提出的要求投资者承担消防改造费用的辩称不能成立，法院支持赵某等人的请求，要求经营管理公司立即支付所欠租金，并承担违约金。

　　南京专业房产律师认为，

　　本案法院能够严格区分开发商与经营管理公司的权责，按照双方合同约定，判令开发商足额给付投资者合同约定的租金是对诚实信用原则的遵循。

　　售后包租协议包含两层法律关系：一是商品房买卖合同关系;二是房屋租赁合同关系。在商品房买卖合同关系中，开发商作为出售方，买房者为业主;在房屋租赁合同关系中，买房者成为出租方，开发商则不是承租人，房屋租赁合同由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务;或即便开发商介入，与投资者签订的却是委托经营合同，由投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。如果房产经营不善，后果也只能由委托人及投资者自行承担，开发商将经营风险完全转嫁给投资者。商业地产若经营不善，个别投资者要回商铺，由于其商铺面积仅仅只是偌大商场中的一小部分，且无法隔断，无法单独对外自行经营或处分。

　　对于开发商变相利用售后包租非法吸收资金、进行金融犯罪的，我国《刑法》规定应当被追究刑事责任：2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第2条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”该罪最高可判死刑。